拟3.86亿征收交房不到3年新盘 西安保利林语溪128名业主将成“拆迁户”？

西安保利林语溪

海报新闻记者 陈嘉伟 西安报道

(资料图片仅供参考)

2020年6月，西安保利林语溪交付，在等待三年后，业主们终于迎来了期盼已久的新房。但同年10月，一纸张贴在小区公告栏上的《新建铁路西安至延安线变更环境影响评价信息第二次公示》，扰乱了业主们即将开始的人生新阶段。

上述公告显示，新建西延高铁将从小区旁经过，最近处离小区仅有19米，噪声、震动都成为业主们的隐忧。业主们不得不暂停装修计划，转而开展维权行为，他们奔走、周旋在开发商和当地管理部门之间，终于在去年9月迎来一丝曙光。小区所在的西安市灞桥区宣布，将对离高铁线最近的保利林语溪5号楼进行整体征收，据今年2月公示的另一份文件显示，征收安置费总计约3.86亿元，目前每一户业主能得到多少赔偿尚不得知。

更令公众关注的是，这样的事情究竟能否避免，毕竟对于业主和管理部门来说代价都不小。

“河景房”变“高铁房”

2018年，西安楼市火热，在经历多次摇号后，周卓（化名）终于抢到了一套保利林语溪的房子，“每平米9000多，108平的房子总价100万，旁边就是灞河湿地公园，性价比还是很高的。”

公开资料显示，西安保利林语溪由陕西永兴房地产开发有限公司(以下简称“永兴地产”）开发，永兴地产为陕西保利房地产开发有限公司全资子公司，是央企保利集团旗下一员。

2020年6月，周卓所购买的5号楼如约交房，不少业主开始着手装修，然而一纸公告打乱了不少业主的计划。

2020年10月，有业主在小区公示栏里发现了《新建铁路西安至延安线变更环境影响评价信息第二次公示》，就西延铁路环评征求意见。小区旁要修高铁的消息在业主的聊天群里“炸开了锅”，好好的“河景房”突然变成“高铁房”，不少业主表示难以接受。

对此更为关切的是小区5号楼业主，因为按照2020年9月编制的《新建铁路西安至延安线变更环境影响报告书》(征求意见版)中，明确标注西延线距5号楼的距离为19米，高差33.5米——这意味着，5号楼10层至12层的业主，高铁几乎就在自家阳台旁边经过。

海报新闻记者注意到，我国于1988年颁布了《电磁辐射防护规定》（GB 8702-88）。按照设计要求，“铁路两侧30米内严禁新建居民住宅、学校和医院等噪声敏感建筑物；距铁路外轨中心线两侧30米以外、200米以内的区域内不宜临路新建学校、医院、敬老院和集中住宅区等噪声敏感建筑物。”

也就是说，新建西延高铁离保利林语溪5号楼如此之近，肯定是不符合相关建设要求的，那么这条高铁线一定要从此经过吗？

经过翻阅相关资料，海报新闻记者发现，事实上这已经是最优方案。记者注意到，周卓等其他业主看到的“环评公示”已经属于征求意见后变更过的，关于这条高铁线路的环评报告——《新建铁路西安至延安线环境影响报告书（全本）》早在2018年就已经出炉，并于当年10月公示。

《报告》显示，西延线在经过西安市灞桥区（保利林语溪所在行政区）线路设计的时候，曾有三条方案，一条因经灞河水源地遭到西安市水务局的坚决反对，一条因要横穿保利林语溪项目而被灞桥区政府否定，最终从5号楼东侧经过的方案，获得了灞桥区政府同意。

除了新建西延高铁外，保利林语溪周边还存在既有西康铁路线

楼盘建设曾被叫停

海报新闻记者注意到，2016年8月25日，中铁第一勘察设计院集团有限公司（以下简称“中铁一勘院”）在其官网上刊载《新建高速铁路西安至延安线环境影响评价信息一次公示》以征求公众对该项目的意见。

2018年8月29日，中铁一勘院在其官网上刊载《新建铁路西安至延安线环境影响评价信息第二次公示》，并附上了《新建铁路西安至延安线环境影响报告书（简本）》，在“简本环评报告”里，保利林语溪被列入噪声环境保护目标，报告提到，保利林语溪3栋32层、3栋17层居民住宅楼，约784户在建，其中30米内影响的户数为0，30米至60米内的影响户数为392户，60米至200米内影响的户数为784户。

2018年10月10日，中铁一勘院在其官网上刊载《新建铁路西安至延安线环境影响报告书（全本）》并公示，该“全本环评报告”显示，从保利林语溪5号楼东侧经过的方案被认定为最优方案。

2018年12月17日，《国家发展改革委关于新建西安至延安铁路可行性研究报告的批复》下发给中国铁路总公司和陕西省发展改革委。

从上述公开信息不难看出，在保利林语溪建成交付前，高铁项目已经在规划中，并也关注到了保利林语溪项目，但为何仍造成了今天的局面？

周卓告诉记者，事实上保利林语溪的在建工程曾被叫停过，“而且是在我买房前。”周卓表示，自己是2018年8月买的房，而在一个月前，保利林语溪曾被当地管理部门叫停。

一份落款单位为“西安现代纺织产业园区管理办公室”，落款时间为2018年7月18日的通知显示，“2018年7月17日，园区接灞河新区相关领导批转的《西安市公铁航联席会议办公室通知》，你公司（永兴地产）在建的保利林语溪项目因与西十高铁线位冲突。按照市政府6月22日专题会议确定事项第七条要求，现通知你公司立即停止保利林语溪项目施工工作。”

但永兴地产并未停工，其认为“西安现代纺织产业园区管理办公室”并非行政行为合法的通知主体。据了解，针对停工通知，永兴地产向灞桥区政府、西安市政府、陕西省政府提起了行政复议，并提起了行政诉讼。

天眼查信息显示，2020年11月13日，永兴地产作为原告提起的行政诉讼，在西安铁路运输中级法院开庭审理。此后，官司又诉至陕西省高院，而此次上诉人变为灞桥区政府，永兴地产则作为被上诉人出庭。

目前，针对这一案件两次审理的相关裁定结果尚未公开，但从永兴地产原告与被告的身份转变上不难看出一审的结果。“我们听说是永兴地产胜诉了。”周卓告诉记者。

社会稳定风险公众意见调查公示征收安置费约3.86亿元

政府拟花3.86亿元征收？

不过在征收前，当地政府也曾考虑过其他解决方案。周卓告诉记者，2021年，5号楼业主曾收到过一份《征求意见书》，《征求意见书》显示，针对高铁线所噪音问题，拟采用“工程降噪+房屋降噪”的方式进行处置。

周卓表示，工程降噪就是在铁路线上安装声屏障装置以达到降噪目的，而房屋降噪则是每户更换和加装三层中空隔音玻璃以及封闭窗户，由于窗户封闭不能打开，所以方案考虑每户都将安装一套新风系统。“换玻璃、新风系统安装及运维、电费等总共赔偿我们每户每平米2300元。”周卓表示，多数业主同意这样的解决方案，但在赔偿费用上不同意2300元/平米的方案。

最终，解决办法走向了征收。

2022年9月9日西安市灞桥区住房和城乡建设局发布《关于西延高铁（灞桥段）保利林语溪小区5号楼国有土地上房屋征收范围公告》。

2022年12月5日《西延高铁(灞桥段)保利林语溪小区5号楼征收项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》(以下简称“《房屋征收补偿方案(征求意见稿)》”) 发布，并展开了为期30日的公示。

2023年1月9日，灞桥区政府发布《##_FORMAT_LT_##房屋征收补偿方案(征求意见稿)##_FORMAT_GT_##公示期间征求意见及答复有关情况公示的通告》，灞桥区政府表示，公示期间共收集书面意见102份，问题主要集中在房屋评估价值及评估机构选定、产权调换房源不满意、产权调换房屋奖励被征收房屋套内面积10%等三个方面。

针对这三个问题，灞桥区政府于2023年1月9日作出了书面回复。回复称，根据相关规定，补偿将不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。2022年12月7日，已经将征收评估机构的报名结果在征收范围内进行了公示。

针对产权调换房源问题，为了充分尊重被征收人的意见，将产权调换房屋调整为: 三迪灞河壹跪、中铁琉森水岸、中铁建西派逸园。而针对产权调换奖励只有10%的问题，灞桥区政府认为符合相关法律法规。

上述通告还附上了《西延高铁( 灞桥段)保利林语溪小区5号楼征收项目房屋征收补偿方案》（修订版）并表示补偿方案自西安市灞桥区人民政府发布房屋征收公告后实施。

2023年2月16日，一份《西延高铁( 灞桥段)保利林语溪小区5号楼征收项目社会稳定风险公众意见调查公示》张贴在小区内，这份文件显示，为解决新建西延高铁环境问题，要对西延高铁铁路边界距铁路外侧轨道中心线30米，声敏感点保利林语溪小区5号楼进行整体征收，共涉及业主128户（其中139平方米、108平方米户型各64户），征收安置费用约3.86亿元。

按照公示中披露的户型、面积及安置费用，一平方米的安置费用算下来大约在两万元。“但具体的到底是多少，没有细则，所以业主们仍是云里雾里。”周卓表示，业主并不是想靠征收“发财”，“我们宁愿没有这个事，现在因为要征收，户口不能落，许多孩子的上学都受到影响。但事已至此，我们希望政府能充分考虑业主的诉求，比如产权调换能不能就高（20%）而不就低（10%），在价格评估时能不能将保利地产及相关物业的品质也考虑在内，毕竟‘招保万金’在业内有口皆碑，这是其他开发商不能比的。”

对于此事，记者曾多次拨打西安市灞桥区住建局地铁协调办的电话，但均未接通。

能否避免？

2022年，《新民晚报》曾报道过上海地铁3号线、4号线贴着成片的居民区呼啸而过，每天从早到晚最高达100多分贝的噪声，多年来让上千户居民痛苦不堪。报道提到，曾经有一位住户的窗户在两列地铁交汇时被震碎。

实际上，因交通设施、发电设施、垃圾处理设施等公共设施离居民住宅太近而引发投诉、维权的案例不胜枚举。

而最让公众关注的是这些事件中所产生的资源浪费，以保利林语溪为例，政府要花费3.86亿元的代价对一个建成交付还不足3年的新楼进行征收，着实可惜。

一位从事城市设计规划方面的人士告诉记者，之所以出现这样的原因，很大一部分原因是在规划环节各个部门都是各管各的，导致信息不对称所致。不过随着国土空间规划逐步完善，目前所有部门都使用一张底图，同时行政行为信息化，在信息共享上更为便利，很大程度上能消除信息不对等的问题。

此外，在保利林语溪事件中，或许还暴露出政府在依法行政中或存在一些问题。

河南泽槿律师事务所主任付建表示，交付不到3年的楼盘就要被征收，造成了公共资源的极大损失，并且根据现有情况来看，这一损失并不是不可避免的。

付建认为，2016年该高铁线路就发布了第一次环评，此时楼盘还没有开建，有关部门在批准楼盘建设时就应该考虑到这一情况可能存在的风险。2018年楼盘还在建设中，环评已经确认高铁对该楼盘有影响时，当地政府及相关部门就应该积极采取有效措施，防止损失的扩大。

“虽然有关部门向开发商下发了停工通知，但因通知主体是否有资质，引起了行政复议和行政诉讼。这说明当地政府在此次事件中可能存在工作效率不高、权属构架不清的行为，如果2018年发通知的是灞桥区政府，工程方可能在接到通知后尽快停建，在一定程度上会防止损失的扩大化。”

付建表示，政府在实施行政管理过程中，应当坚持对人民负责，自觉依据法律行使行政权，坚持依法行政，实现建设一个廉洁、勤政、务实、高效的诚信政府、责任政府、服务政府和法治政府的目标。

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